Руководство по покупке недвижимости в Мексике

Мексика ― одна из лучших стран мира для отдыха, проживания, инвестирования и развлечений. Как и в любой другой стране здесь есть свои особенности при покупке недвижимости. Задача настоящего руководства ― рассказать вам об этих особенностях и обеспечить вам безопасную сделку по приобретению недвижимости в Мексике.

В 1917 году в Мексике были введены ограничения на иностранное владение землей и недвижимостью вдоль береговой  и приграничной линии. Это было связано с историческими событиями, когда Мексика потерял значительную часть своей территории из-за конфликта с США. Ограниченная зона распространяется на 50 км от берега и на 100 км от государственной границы.

В 1970 году был введен Закон о трасте (Fideicomiso) и ситуация изменилась. Согласно новым правилам, иностранцам стало разрешено покупать землю в пределах ограниченной зоны, используя банковский траст. В соответствии с этой системой, иностранный покупатель выступает бенефициаром, а мексиканский банк ― попечителем.

В начале 1990-х годов в Мексике приняли новый Закон о корпорациях, который также разрешил иностранцам владеть недвижимостью, зарегистрированной на мексиканскую корпорацию. С этого момента иностранные покупатели смогли иметь полноценное прямое право собственности на землю и недвижимость, без участия банка и без оплаты трастовых взносов. Корпорация может существовать до тех пор, пока акционеры не примут решение о ее ликвидации. Кроме того, акции корпорации можно продавать или передавать в наследство. Дополнительным преимуществом оформления недвижимости на юридическое лицо, является то, что при наличии компании иностранец может оформить себе рабочую визу.

На рынке недвижимости Мексики вы сможете найти много вариантов жилья для постоянного или сезонного проживания, а также земельных участков для застройки или последующей перепродажи. Покупка недвижимости иностранцами абсолютно законна.
Тем не менее, при покупке недвижимости в другой стране всегда есть свои нюансы, а кроме того, многие люди, пребывая за границей, под воздействием новых впечатлений, склонны действовать менее благоразумно и осмотрительно, чем на родине. Здесь мы ознакомим вас с информацией, которая поможет вам сэкономить время, деньги и возможно даже несколько тысяч долларов. Внимательно прочитайте это руководство, строго придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется ни о чем беспокоиться.

Процедура покупки от начала до конца

  1. Наше общение начинается с первой бесплатной консультации по телефону (Skype, Wiber). В ходе этой беседы мы ответим на ваши вопросы, сориентируем вас по ценам, дополнительным затратам поможем определиться с целями покупки, местоположением объекта, бюджетом, расскажем об особенностях приобретения недвижимости, получения ВНЖ, адаптации в Мексике, получения дохода от аренды и т.д.  Вы сможете более точно сформулировать задачу для нас. Подайте заявку на бесплатную консультацию по покупке недвижимости в Мексике прямо сейчас.
  2. После нашего разговора мы высылаем вам по электронной почте несколько вариантов объектов из нашей базы, которые будут соответствовать вашим требованиям, а также наши рекомендации.
  3. Заключаем договор и вы переводите нам первый платеж ($500). С этого момента — мы работаем на вас и ваши цели.
  4. Из предложенных нами вариантов вы выбираете подходящий для вас объект недвижимости. Мы указываем его точное местоположение на Картах Google, этаж, делаем панорамные фотографии и т.д. После выбора конкретного объекта мы высылаем вам реальные фотографии объекта с указанием координат GPS. Мы также ведем переговоры с продавцом по данному объекту на предмет уточнения цены (мы часто добиваемся скидок или специальных предложений для наших покупателей), условий и сроков сдачи объекта, графику оплаты и т.п.
  5. На Ривьере Майя очень живой рынок недвижимости и хорошие объекты не задерживаются на рынке долго. Вы можете зарезервировать выбранный объект за собой, оплатив депозит — обычно 5,000 — 10,000 песо. Эти деньги могу быть переведены продавцу напрямую или через нас.
  6. На этом этапе мы рекомендуем вам приехать в Мексику, чтобы посмотреть интересующий вас объект, составить представление о жизни на Ривьере Майя и принять окончательное решение о покупке. Вы также можете не приезжать в Мексику на этом этапе и принять решение о покупке дистанционно. В этот приезд вы сможете оплатить депозит; оставить доверенность на проведение сделки в ваших интересах и от вашего имени (при необходимости); зарегистрировать компанию для оформления на нее вашего объекта недвижимости, открыть банковский счет, возможно вы сможете в первый же приезд оформить и временный вид не жительство в Мексике.
  7. В зависимости от конкретного застройщика (продавца) на данном этапе либо на основании бланка-заказа оплачивается первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости объекта, и после поступления денег на счет продавца готовится и подписывается контракт купли-продажи, и уже на основании подписанного контракта переводится основная сумма. Либо контракт готовится и подписывается сразу после внесения блокирующего депозита. Важно! Уточняйте у вашего банка заранее — понадобится ли для перевода денег оригинал подписанного контракта и его перевод на русский язык! По нашему опыту многие российские банки принимают сканированные копии контрактов и не требуют перевод.
  8. Вам нужно определиться, как будет оформлено право собственности на ваш объект: через банковский траст, либо на мексиканскую компанию. Оформление банковского траста возможно дистанционно. Зарегистрировать компанию можно будет только во время вашего приезда в Мексику.
  9. После полной оплаты, создания траста (при необходимости), оплаты всех сопутствующих расходов по оформлению сделки наш представитель организует встречу всех участников сделки у нотариуса, подписываются окончательные документы и вы получаете ключи. С этого момента вы можете въезжать в квартиру или сдавать ее в аренду.
  10. Окончательные документы о праве собственности вы получите через 90 — 120 дней, после подписания документов у нотариуса.
  11. Если Вы планируете не только приобрести недвижимость на Ривьере Майя, но переехать сюда, чтобы жить и работать, вам необходимо оформить вид на жительство. Для этого вам нужно будет обратиться в Посольство Мексики в России (или стране своего постоянного проживания) и получить иммиграционную визу. По приезду в Мексику мы поможем вам получить карточку резидента.

Руководство по покупке недвижимости в Мексике

Владение недвижимостью в Мексике иностранцем

Владение иностранцем недвижимостью в Мексике не противоречит закону и является безопасной на 100%. Не резидент Мексики  может приобрести недвижимость одним из двух способов: либо через банковский траст (Fideicomiso), представляющей собой доверительную (трастовую) банковскую операцию, или путем регистрации мексиканской компании.

Посоветуйтесь со своим адвокатом или брокером, какой вариант будет наилучшим в вашем случае. Универсального ответа нет, все зависит от расположения недвижимости, ее размера, стоимости и ваших планов по ее использованию. Обязательно поинтересуетесь у своего адвоката:
  • Какие варианты покупки вам доступны с учетом местоположения недвижимости?
  • Какие налоговые последствия повлекут за собой разные варианты покупки?
  • Какие дополнительные расходы будут связаны с разными вариантами покупки?
Ограниченная зона

Ограниченная зона — это территория Мексики, расположенная в 50 км от береговой линии и в пределах 100 км от мексиканских границ с другими странами (Гватемала, Белиз и США). В рамках этой зоны иностранцы (не мексиканцы) могут владеть недвижимостью, но только через регистрацию банковского траста или мексиканской компании, в соответствии с «Законом об иностранных инвестициях». 

Ограниченная зона устанавливается в соответствии со Статьей 27 Мексиканской Конституции и предназначена для защиты Мексики от возможного иностранного вмешательства. Хотя сегодня это маловероятно, все же важно помнить, что в прошлом Мексика пережила несколько вторжений, войн и огромные потери своей территории. «Ограниченная зона» — это не более чем историческая традиция. «Закон об иностранных инвестициях» был издан чтобы содействовать безопасному приобретению прибрежной и приграничной недвижимости иностранцами и для защиты прав иностранных собственников.

Доверительная банковская операция (банковский траст, Fideicomiso)

В конституции Мексики 1917 года есть статья, которая запрещает иностранцам владеть недвижимостью в Мексике, расположенной в «ограниченной зоне» - на территории в пределах 100 км от государственной границы и 50 км от береговой линии. В 1973 году правительство Мексики проявило экономическое благоразумие и разрешило иностранные инвестиции в «ограниченной зоне» посредством банковского траста (fideicomiso). С тех пор иностранцы чаще всего покупают жилую недвижимость в «ограниченной зоне» именно через банковский траст. 

Fideicomiso - это доверительная операция купли-продажи недвижимости, производимая мексиканским банком от имени покупателя (Scotia Bank, HSBC, Banamex, Santander, Banko Bahia и другими). Банк выступает в качестве доверительного управляющего, а покупатель или назначенные им лица являются бенефициарами. Будучи бенефициаром, иностранный владелец полностью контролирует траст и использование недвижимости, а также принимает все инвестиционные решения. Операция Fideicomiso дает бенефициару безусловное и безотзывное право контролировать приобретаемую собственность: использовать, сдавать в аренду, улучшать, продавать, а также передавать в наследство и дарить.

Fideicomiso служит для того, чтобы иностранцы могли купить недвижимость в «ограниченной зоне» Мексики, обходя запрет Статьи 27 Конституции Мексики. Конституция Мексики включает пункты, разработанные специально для защиты мексиканских земель и предотвращения потерь больших земельных участков, с чем Мексика исторически сталкивалась. Вместо того чтобы изменить свою Конституцию, Мексика разработала и внедрила Fideicomiso, чтобы поощрить иностранные инвестиции в прибрежные и приграничные районы. Недвижимость за пределами «ограниченной зоны» может быть приобретена иностранцами напрямую, без необходимости совершения доверительных банковских операций.

Доверительная собственность на недвижимость в Мексике оформляется банком на бенефициара и не является активом банка, поэтому над ней не могут быть произведены какие-либо юридические действия от лица банка. Доверительная собственность является собственностью бенефициара.

Покупка через банковский траст (fideicomiso) – безопасный способ покупки недвижимости. В качестве доверительного управляющего могут выступать только те банки, которые уполномочены на это в соответствии с банковским законодательством Мексики. Фактически, покупая недвижимость через банковский траст, покупатель имеет все те же права, что и в случае покупки напрямую.

Покупка через банковский траст (fideicomiso) потребует немного больше времени и дополнительных расходов, чем покупка напрямую, но это очень удобный инструмент, и экспаты, покупающие недвижимость даже за пределами ограниченной зоны, например, в колониальных городах, иногда предпочитают покупку через банковский траст, хотя могли бы покупать напрямую.
Владение недвижимостью через банковский траст имеет свои преимущества:

  1. Вы можете назначить в качестве бенефициара более одного лица. Например, муж и жена могут стать совладельцами недвижимости. В результате, если один из них умирает, то второй получает мгновенный 100% контроль над недвижимостью.  
  2. Вы можете назначить наследника. То есть в случае смерти владельца или совладельцев, сразу же появляется новый бенефициар по банковскому трасту, которому, кстати, необязательно быть родственником первоначальных владельцев. В этом случае все права на недвижимость быстро и беспрепятственно переходят наследнику, при этом ему даже необязательно находиться в Мексике. 
Это особенно удобно для супругов во втором браке с разными детьми, для друзей, желающих совместно владеть недвижимостью, для гомосексуальных пар. Эти преимущества важны еще и потому, что позволяют быстро и без проблем передавать права на недвижимость, избегая судебных разбирательств и оплаты налога на наследство.

Траст оформляется на срок 50 лет, а потом подлежит продлению. Если вы покупаете недвижимость, которая уже находится в банковском трасте, то вы можете либо оформить новый траст на 50-летний срок, либо стать бенефициаром по существующему трасту. Траст можно переоформить в любой момент. Плата за обслуживание такого траста обычно составляет $700-800 в год. 

Стоимость первоначального оформления траста – примерно вдвое выше. Учтите, что эти тарифы ежегодно пересматриваются, обычно в сторону повышения.

При оформлении траста, уточните в банке, будут ли они присылать вам уведомления об оплате. Удивительно, но банки не всегда это делают, и тогда вам придется самостоятельно контролировать график оплат и своевременно делать взносы, иначе придется платить штраф.

Покупка через мексиканскую корпорацию

Многие инвесторы останавливают свой выбор на приобретении недвижимости через регистрацию компании в Мексике. Это удобно, когда недвижимость покупается с целью последующей перепродажи, для сдачи в аренду, или когда лицо владеет более чем одним объектом недвижимости.

Иностранцы могут полноправно владеть и управлять мексиканскими корпорациями. Для создания иностранной корпорации в Мексике требуются два или более учредителя, которые будут совместно контролировать 100% корпорации. При этом ни один из инвесторов корпорации не должен быть гражданином Мексики. После того, как мексиканская корпорация образована, она имеет право приобретать собственность в любом районе Мексики, включая «Ограниченную зону». При помощи создания корпорации иностранные владельцы получают право не только приобретать и контролировать недвижимость, но и полноправно управлять ею. Приобретаемая недвижимость принадлежит иностранным корпорациям на тех же правах, что и мексиканским юридическим лицам. Никаких инвестиционных ограничений для иностранных мексиканских корпораций на покупку и развитие недвижимости не существует.

Регистрация мексиканской компании стоит $2,000 долларов США. Кроме того, вам нужно будет платить около $100 каждый месяц в бухгалтерскую фирму, которая будет сдавать отчетность фирмы в соответствии с законодательством Мексики.

Покупка напрямую

Покупка недвижимости иностранцами напрямую (escritura pública en dominio directo) возможна для недвижимости за пределами «ограниченной зоны». В этом случае вы становитесь полноценным законным владельцем недвижимости. Обратите внимание, что даже в этом случае вам потребуется разрешение от Министерства иностранных дел (обычно этим занимается нотариус). Покупая недвижимость напрямую, вам не придется платить никаких ежегодных взносов, но с вас взимается единоразовая плата в размере $300. В этом случае покупатель тоже может назначить наследника, которому перейдет право собственности на недвижимость после смерти владельца, но этот наследник должен иметь кровное родство с владельцем.

Представление и защита интересов покупателя

В Мексике в сделки с недвижимостью в «Ограниченной зоне» вовлекаются несколько сторон. 
  • Риэлторская компания
  • Адвокат
  • Банк (если недвижимость приобретается через доверительные банковские операции Fideicomiso)
  • Нотариус
Каждая из них занимается решением вопросов в соответствующих областях и помогает покупателю приобрести недвижимость.

Процесс покупки недвижимости в Мексике, как и в любой другой стране, имеет свои особенности и будет отличаться от того, как это происходит в другой стране. Именно поэтому так важно привлечь к сделке опытных в этом вопросе людей. Команда опытных специалистов, которые смогут оказать покупателю помощь на каждом этапе, дает гарантию того, что заключаемая сделка будет полностью безопасной. Наша компания Investment Properties Mexico по праву гордится индивидуальным подходом к каждому клиенту и стремлением обезопасить сделки с недвижимостью, совершаемые ими.

При покупке недвижимости в Мексике вы имеете право нанять адвоката, который будет представлять ваши интересы. Некоторые брокеры отговаривают покупателей от привлечения адвоката со стороны. Действительно, в надежных и заслуживающих доверия брокерских фирмах есть внутренние юридические ресурсы для сопровождения сделок с недвижимостью. И подчас так действительно быстрее, проще и дешевле. Но не все брокерские фирмы заслуживают доверия, поэтому наличие независимого адвоката, защищающего ваши интересы – это всегда более надежный вариант и ваша страховка от разного рода неприятных сюрпризов. И уж точно адвокат необходим, если вы покупаете недвижимость напрямую у продавца, минуя агентства по недвижимости. Хотя это сам по себе рискованный вариант, поскольку вы никогда не можете быть совершенно уверены, что у продавца есть право на продажу этой недвижимости и свободный правовой титул.

Мы рекомендуем привлечь к осуществлении сделок с недвижимостью адвоката, так как считаем, что адвокатские услуги незаменимы для защиты ваших интересов. Адвокат будет представлять вас и защищать ваши права во время сделки. Адвокат составляет контракт и отвечает за пересмотр условий продажи. С юридической точки зрения только лицензированные мексиканские адвокаты имеет право давать рекомендации по вопросам законодательства. Иностранные адвокаты не имеют лицензии на юридическую практику в Мексике и не имеют права участвовать в решении этих вопросов.

Что делает адвокат?

Адвокат не только представляет и защищает Ваши интересы при совершении законных сделок, но и поможет Вам сэкономить деньги. Это происходит потому, что адвокаты участвуют во множестве различных операций и устанавливают контакты с банками, нотариусами и представителями мексиканского правительства. Они всегда в курсе самых выгодных цен и низких пошлин, что помогает покупателям снизить расходы.

Вы также сможете проконсультироваться с Вашим адвокатом о таких юридических возможностях, как налоговое планирование, затраты на сделки с недвижимостью, оплачиваемые продавцом, и способы получения права на собственность, чтобы убедиться, что Вы не упустили ни одну из них. Зачастую совет профессионала может помочь покупателю сэкономить не одну тысячу долларов при уплате налогов и во многих других случаях, если в конечном итоге он решит продать приобретенную собственность.

Мы советуем вам потратить немного времени на выполнение нескольких простых рекомендаций:
  • Посмотрите как можно больше вариантов недвижимости, прежде чем сделать окончательный выбор. В идеале, ваш агент по недвижимости должен действовать как «представитель покупателя», защищать ваши интересы и показать вам как можно больше подходящих вариантов. Тем не менее, не стоит затягивать с принятием решением. Если вы нашли идеальный вариант, действуйте. Хорошая недвижимость не задерживается на рынке надолго.
  • Нанимая агента по недвижимости, адвоката, нотариуса, воспользуйтесь личными рекомендациями знакомых иностранцев, если есть такая возможность. Уточните, сколько они платили им за их услуги. Поищите контакты агентов и адвокатов в интернете, прежде чем ехать в Мексику, изучите их рекомендации – так вы сэкономите время и отсеете неподходящие варианты.
  • Побеседуйте с несколькими адвокатами, прежде чем сделать выбор в пользу одного из них. Честный и квалифицированный адвокат, представляющий ваши интересы значительно упростит процедуру купли-продажи недвижимости. С большой вероятностью, ваш агент по недвижимости сможет порекомендовать вам адвоката. 
  • Обсудите с адвокатом и/или брокером разные способы покупки недвижимости. Иностранцы могут приобретать недвижимость в Мексике разными способами: через учреждение корпорации в Мексике, через банковский траст или напрямую. Далее мы остановимся на этих вариантах подробнее. Помните, что этот вопрос очень индивидуален. Разные варианты владения недвижимостью обуславливают разные последствия в отношении налогового планирования, перепродажи недвижимости, ее дарения и наследования. Правильный выбор, возможно, поможет вам сэкономить тысячи долларов в будущем.     
  • Если есть какие-то проблемы с правовым титулом, значит, вы не можете быть уверены, что продавец имеет право продавать эту недвижимость – лучше сразу отказаться от таких вариантов недвижимости.
Кто такой нотариус?

Мексиканский нотариус (Notario Publico) является лицензированным адвокатом, получившим сертификат Федерального и регионального правительства, удостоверяющие его/ее право выступать в качестве официального и беспристрастного представителя правительства Мексики. Круг полномочий нотариуса в Мексике схож с полномочиями нотариуса в Канаде, и гораздо шире полномочий нотариуса в США. По требованиям мексиканского правительства нотариусы в Мексике сдают строгий экзамен и являются представителями правительства. Они обеспечивают строгое соблюдение норм безопасности и правил при оформлении оригинальных записей и документов, а также вносят записи в Государственный реестр собственности. Роль нотариуса очень важна в Мексике, так как нотариус может быть привлечен к ответственности при нарушении норм гражданского и уголовного кодексов.

Что делает нотариус?

В Мексике функции нотариуса выходят далеко за пределы заверения подписи. Нотариус в Мексике – это юрист, который прошел дополнительное обучение и сдал соответствующие экзамены. Нотариусы официально назначаются губернатором штата на пожизненной основе. Нотариус объясняет клиенту процедуру оформления сделки, проверяет наличие свободного правового титула, оформляет документы и подтверждает законность сделки. Чтобы сделка была законной, ее обязательно должен оформлять нотариус. Он должен присутствовать в момент заключения сделки и заверить ваши личные данные. Если вы покупаете недвижимость через брокера, у него, без сомнения, есть нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.   

Нотариус выполняет целый ряд задач, в том числе осуществляет проверку подлинности юридических документов, расчет налогов на прирост капитала, а также несет ответственность за ратификацию всех сделок с недвижимостью в Мексике. Любая сделка с недвижимостью, не ратифицированная в присутствии нотариуса и не зарегистрированная должным образом в Государственном реестре считается недействительной и не подлежит исполнению.

При заключении сделок с недвижимостью, нотариус несет равную ответственность как за покупателя, так и за продавца и в конечном счете является ответственным лицом перед мексиканским правительством. Работа нотариуса заключается в обеспечении законности передачи права собственности, расчете и удержании налога на доход от прироста капитала от имени правительства, сборе налога на приобретение покупателем недвижимости и его выплате Министерству иностранных дел, координации процедур оценки, проверке документов, удостоверяющих, что имущество покупателя не заложено или арестовано, документов, подтверждающих, что у него нет задолженностей, а также делает запросы на получение всех необходимых для совершения сделки разрешений. После совершения сделки, нотариус должен внести соответствующую запись в Государственный реестр и зарегистрировать объект в налоговых (кадастровых) органах. Роль нотариуса очень важна в Мексике, так как нотариус может быть привлечен к ответственности при нарушении норм гражданского и уголовного кодексов.

Нотариус в Мексике имеет право и все полномочия для проведения сделок с недвижимостью. Тем не менее, мы рекомендуем воспользоваться также и помощью адвоката, чтобы он представлял и защищал ваши интересы при совершении законных сделок с недвижимостью.

Какие функции выполняет банк?

Доверительным ссудным банком является мексиканский банк, уполномоченный выступать в качестве Доверительного управляющего. Доверительный ссудный банк должен являться зарегистрированным в Мексике финансовым учреждением с отделом доверительных операций банка. Будучи покупателем, вы имеете право выбрать любой квалифицированный банк (Scotia Bank, HSBC [крупнейший банк в мире], Banamex [Citigroup], Santander [крупнейший испанский банк] и т.д.). Банк даст гарантию того, что совершение сделки является законным и уместным. Банк выпускает и выдает покупателю доверенность на единоличное владение недвижимостью и ее использование. В соответствии с мексиканским законодательством доверительный ссудный банк не вправе передавать право собственности на имущество, изменять права бенефициара или производить какие-либо действия в отношении имущества без Вашего письменного согласия или указания. Обращение к крупному банку является еще одним уровнем защиты для покупателя.

Буду ли я защищен, если у банка возникнут проблемы?

Да, абсолютно. Мексиканские банки находятся под правительственной защитой от банкротства. Доверительное владение собственностью таким образом косвенно гарантируется правительством.

Собственность, находящаяся в доверительном управлении, не является активом банка. В редких случаях, когда мексиканский банк сталкивается с финансовыми трудностями, недвижимость передается другому Доверительному ссудному банку. Новый банк будет выполнять все необходимые обязательства по отношению к существующей доверительной собственности. Эти процедуры регулируются федеральным законодательством.

Этапы оформления сделки 

Этап 1. Оформление оферты
Обычно это делается в форме Оферты о покупке (Oferta) или Соглашения о намерении (Contrato de Promesa), которое оформляется вашим адвокатом или агентом по недвижимости. Как правило, для этого используется стандартная форма. На этом этапе уточните у своего агента и у нотариуса, какие расходы на оформление сделки вам придется понести. 

Обратите внимание, в Мексике часто продают дома и квартиры уже с мебелью. Тем не менее, бывают случаи, когда покупатели после оформления сделки обнаруживают, что заявленная ранее мебель заменена более дешевыми аналогами или вовсе отсутствует. Чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов, проведите детальную инвентаризацию перед тем, как оформлять оферту. Укажите детальное описание, названия брендов, серийные номера и т.д. Сделайте фотографии. Это касается не только предметов мебели, но и бытовой техники, фурнитуры, ковров, сантехники, дверей и т.д. 

Этап 2. Выделите часть суммы сделки в качестве задатка (условное депонирование у третьего лица)
Как только ваша оферта будет подтверждена в письменной форме, вам нужно будет внести определенную сумму (обычно 10%) от суммы сделки в качестве задатка в форме условного депонирования у третьего лица (depósitos condicionales).
В любом случае, не передавайте эти деньги продавцу. В Мексике нет официальных счетов для условного депонирования. Нотариус, хоть он и являются нейтральной третьей стороной, не станет хранить эти деньги на своем счету, поскольку он не захочет дополнительных налоговых обязательств. 

Обычно у агентов по недвижимости есть система, позволяющая им действовать в качестве распорядителя счета условного депонирования. Это происходит одним из двух способов. Первый, самый распространенный вариант: агент хранит задаток в долларах в США; перед окончательным оформлением сделки агент переводит деньги в свой мексиканский банк по текущему обменному курсу. Это позволяет избежать проблем с обменным курсом: если сумму задатка сразу перевести в песо, и она будет храниться в песо в течение нескольких месяцев, вы можете потерять деньги на колебании курса. Второй вариант: вы выписываете банковский чек на имя продавца и передаете его своему нотариусу, брокеру или доверенному третьему лицу, которое хранит его в своем офисе.

Обратите внимание! В отличие от США, в Мексике нет лицензированных распорядителей счетов условного депонирования, которые обязаны следить за тем, чтобы условия контракты были выполнены, прежде чем перевести эти деньги продавцу. Поэтому очень важно найти надежного агента, которому вы будете доверять.
 
Этап 3. Нотариус проверяет правовой титул, проводит оценку стоимости, оформляет документы.
На этом этапе вам нужно оформить договор купли-продажи (Contrato de Compraventa). Обычно этим занимается адвокат. Но если вы покупаете через агента по недвижимости, возможно, этим займется агентство. Договор должен составляться на испанском языке (для мексиканских властей) и на английском или русском (для вас). В любом случае, не соглашайтесь на то, чтобы договор составлял адвокат продавца, чтобы вы были уверены, что ваши интересы не ущемляются. 

В зависимости от выбранного способа покупки недвижимости, адвокат оформляет документы либо на прямую сделку, либо помогает вам учредить мексиканскую корпорацию (или создать банковский траст). Он также готовит документы для регистрации вашей покупки в Министерстве иностранных дел. Параллельно нотариус проверяет правовой титул на объект недвижимости. В рамках этой проверки, он запрашивает копию справки об отсутствии обременений (lien certificate) (Certificado de Libertad de Gravamen) в земельном кадастре, в котором будет указано имя собственника недвижимости, а также другие данные о недвижимости, включая расположение земельного участка, его размеры и статус (коммерческого или жилого назначения, например). Нотариус также должен взять в местной налоговой справку об отсутствии налогового залога (non-lien certificate) (Certificado de no-Adeudo), которая подтверждает, что по этой недвижимости нет неоплаченных налогов. 

Еще нотариус должен выяснить, нет ли не задолженности по оплате коммунальных услуг. Убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие оплату за воду, электричество, телефон, кабельное телевидение и другие коммунальные услуги, а также оплату ассоциации домовладельцев. Неоплаченные счета привязаны не к собственнику, а к конкретному адресу, поэтому после покупки недвижимости оплата задолженности по коммунальным услугам будет лежать на вас. Если продавец пользовался услугами горничной, садовника или другого персонала, получите от каждого из них заявление с подписью о том, что они получили все причитающееся им вознаграждение в полном объеме и не имеют никаких претензий. Далее нотариус осуществляет оценку недвижимости, чтобы определить ее оценочную стоимость. 

Этап 4. Оформление сделки
После того как адвокат и нотариус подтвердят, что с правовым титулом на недвижимость все в порядке, и когда будет подготовлен проект договора купли-продажи (Contrato de Compraventa), вы встречаетесь с нотариусом, продавцом и адвокатом или брокером для юридического оформления сделки. Вы получите нотариальный акт (deed) (escritura), и далее либо передаете продавцу чек на остаток суммы (за минусом задатка), либо переводите средства на счет условного депонирования и даете распоряжение лицу, которое выступает в роли распорядителя счета условного депонирования, перевести эти средства продавцу, когда нотариальный акт будет у вас на руках. 

Расходы на оформление сделки обычно составляют 6-7% от стоимости недвижимости. Они включают в себя налог на покупку недвижимости, плату за регистрацию, плату за получение справки из налоговой, плату за проверку правового титула, плату за оценку недвижимости, оплату услуг нотариуса, различные другие мелкие платежи, а также НДС за услуги всех сторон, которые содействовали заключению сделки: оценщика, нотариуса и т.д. Уже на этапе направления оферты нотариус или агент по недвижимости сможет примерно определить размер этих расходов.

Услуги агента по недвижимости обычно оплачивает продавец – как правило, они стоят 6-10% от цены продажи. Если задаток хранится на счету условного депонирования у риэлтора, то он обычно берет какую-то плату за хранение этих средств на своем счету. Продавец также оплачивает налог на прирост капитала.

На мексиканском рынке недвижимости приветствуется продажа за наличные средства. Иностранцы зачастую покупают недвижимость за наличные. Банки в Мексике, как правило, предлагают очень высокие ставки по ипотеке, поэтому экспаты обычно не рассматривают такой вариант. Тем не менее, собственники и застройщики иногда предлагают возможность продажи недвижимости в рассрочку. 

Этап 5. Нотариус регистрирует вашу недвижимость
Даже после заключения договора купли-продажи, сделку нельзя считать полностью завершенной, пока нотариус не зарегистрирует ее в земельном кадастре. Обязательно проконтролируйте этот шаг. Когда у вас на руках будет нотариальный акт (с регистрацией), проверьте, чтобы на каждой странице стояла печать, и чтобы к нему был приложен сертификат о регистрации. При желании, вы можете пойти с этими документами в земельный кадастр, и по регистрационному номеру на сертификате они покажут вам, что сделка зафиксирована в их реестре.

Этап 6. Составьте завещание в Мексике
Хотя ваша недвижимость в Мексике может быть передана вашим наследникам на основании вашего завещания, оформленного в родной стране, это не лучший вариант. В этом случае, ваши наследники гарантированно потратят месяцы, а то и годы, в борьбе с мексиканской бюрократической системой за получение прав на вашу недвижимость. Вы сэкономите им время и деньги, если вы со своим адвокатом оформите завещание в Мексике на испанском языке. 

Этап 7. Уведомление Министерства иностранных дел
Вы обязаны уведомить Министерство иностранных дел о том, что вы намереваетесь купить недвижимость в Мексике. Обычно нотариус или адвокат подают заявку на получение разрешения от вашего имени до юридического оформления сделки, и это не занимает много времени.

Если вы покупаете недвижимость через траст, лучше подавать заявку на получение разрешения в центральный офис Министерства в Мехико, там ее выдают в течение 5 рабочих дней; если вы будете подавать заявку в филиал Министерства в одном из штатов, то процедура выдачи займет до 30 дней. Если вы учреждаете мексиканскую корпорацию, которая будет владеть недвижимостью, то вам нужно будет зарегистрировать эту компанию в Министерстве иностранных дел – это делается в течение 15 дней. Если Министерство иностранных не дало никакого ответа в течение указанных сроков, то разрешение автоматически считается полученным.
Титульное страхование ― только для резидентов США

Нужно ли мне титульное страхование?

Титульное страхование стало доступно в Мексике с 1993 года, однако его оформление не является обязательным. Так как американцы привыкли к оформлению титульного страхования при совершении сделок с недвижимостью в США, они чувствуют себя с ним спокойнее. Титульный полис считается страховым документом для права владения собственностью и является единственной гарантией денежной компенсацией, которую покупатель может получить за владение собственностью. Будучи подобным договором гарантии возмещения убытков в США, он гарантирует, что имущество является свободным от любых претензий, судебных решений, не заложено и т.д.. Титульное страхование является дополнительной гарантией того, что право собственности будет принадлежать лицу, покупающему недвижимость в рамках доверительной собственности. Тот факт, что приобретаемая недвижимость свободна от каких-либо претензий, также должна быть подтверждена вашим адвокатом и нотариусом.

С кем мы будем работать при оформлении титульного страхования?

Компания Investment Properties Mexico работает как с First American Title Company, так и с Stewart Title, чтобы должным образом обрабатывать все поступающие заявки на оформление титульного страхования и защищать Ваши интересы. Не зависимо от того, используете ли Вы компанию First American или Stewart Title, Вы можете быть уверены, что они будут поддерживать и представлять Вас и защитят от любой потенциальной противоправной претензии в отношении приобретенной вами недвижимости в Мексике. Компания First American Title была первой в Соединенных Штатах компанией, начавшей оформлять титульное страхование на недвижимость в Мексике.

Какие шаги нужно предпринять, чтобы оформить титульное страхование?

Для оформления титульного страхования необходимо сделать три шага:
  1. Покупателем выплачивается 30% страхового титульного взноса, после чего ему выдается «Титульное страховое обязательство»
  2. В течение 60  90 дней (для крупных городов) титульное право на владение регистрируется.
  3. Покупателем выплачиваются оставшиеся 70% страхового взноса, после чего ему выдается титульный страховой полис.

Расходы на совершение сделки купли-продажи недвижимости

Каковы общие расходы на совершение сделки купли-продажи недвижимости?

Общая стоимость заключения сделки, в том числе: налоги, нотариальные сборы, создание условного депонирования, сборы для произведения оценки недвижимости, комиссия банку за открытие кредита, подачу заявки, оформление доверительной собственности, получение разрешений SRE составит около 5%  7% от цены продажи.

Если ваша кандидатура на получение финансирования была одобрена, и вы решили приобретать недвижимость в ипотеку, ваши расходы приблизятся к 7% ― 10% от цены продажи. Как правило, 95% сделок с недвижимостью в Мексике совершаются с привлечением наличных средств, но ипотечное кредитование в Мексике, хоть оно и появилось сравнительно недавно, становится все более популярным. Кроме того, многие застройщики предлагают значительные отсрочки по оплате, иногда на 3-5 лет. 

Расходы на сборы и пошлины, подлежащие оплате покупателем
 Плата за сбор документов 2%
 Реестровые пошлины 1%
 Гонорар нотариусу 1%
 Услуги по юридическому оформлению и сопровождению сделки $4,000
 Оформление банковского траста (единоразовый сбор) $1,500
 Обслуживание банковского траста (ежегодный сбор) $500
 Оформление корпорации (единоразовый сбор) $1,500
 Обслуживание корпорации (ежемесячный сбор) $100

10 шагов при покупке недвижимости в Мексике
  1. Определите свой бюджет, а также цель покупки. Будет ли это покупка за наличные средства или вам необходимо ипотечное кредитование? Вы хотите переехать жить в Мексику постоянно или планируете приезжать сюда только на отдых, а остальное время года сдавать свою недвижимость в аренду? Четкое понимание ответов на эти вопросы, поможет нам подобрать для вас лучшие варианты. 
  2. Свяжитесь с нами. Обычно мы начинаем наше общение с телефонного разговора. Сообщите нам номер своего телефона и удобное время для общения и мы вам позвоним. Мы ответим на интересующие вас вопросы, а также поймем ваши цели и бюджет. После разговора, в течение нескольких дней, мы предложим вам 5-10 вариантов объектов, которые будут удовлетворять вашим критериям. Кроме подбора объектов, мы окажем вам содействие на всех этапах покупки: от поиска адвоката и ипотечного брокера, до открытия депозитного счета и предоставления услуг перевода. Мы также поможем вам решить иммиграционные формальности.
  3. Выберите из предложенных нами вариантов 3-4 объекта, которые вам нравятся больше всего.
  4. Мы поставим выбранные вами объекты на бронь и попросим вас перевести гарантийный депозит (обычно это $10,000). Внесите средства гарантийного депозита на доверительный (трастовый) счет нашего адвоката или на третейский депозитный счет в банке в США. При необходимости мы поможем вам с переводом денежных средств из России на счета в Мексику или США.
  5. Приезжайте в Мексику. Кроме показа объектов недвижимости, мы организуем вам встречу с мексиканским адвокатом. Он подробно расскажет о процедуре покупки в Мексике, ответит на ваши вопросы и будет сопровождать вашу сделку от начала до конца.
  6. Далее последует обсуждение и согласование цены и условий продажи. Обычно мы помогаем нашим покупателем добиться скидки в 5 - 10% (иногда больше) от заявленной суммы объекта. 
  7. Затем адвокат оформит договор купли-продажи. После окончательного утверждения цены и составления договора, оставшаяся сумма депозита (как правило, 30% от цены покупки) вносится на доверительный (трастовый) счет адвоката или на третейский депозитный счет.
  8. Регистрируется банковский траст или мексиканская корпорация, которая будет владеть объектом недвижимости.
  9. Производится выпуск правового титула (Свидетельства о собственности).
  10. Нотариальное заключение сделки. Перевод денежных средств на счет продавца (оплата может быть произведена банковским переводом из России. При покупке недорогих объектов возможно внесение оплаты наличными) и получение титула.
Что стоить проверить перед покупкой (арендой) недвижимости?

  • Установлен ли стационарный телефон? Если нет – его установка обойдется вам в $500-600 и займет до полугода. 
  • Сколько розеток установлено, и где они находятся? Иногда бывает очень мало розеток или в очень неудобных местах.
  • Автоматический ли водонагреватель? Если нет – вам придется каждый раз включать его. Проверьте, нормально ли работает сантехника.
  • Насколько шумно в этом районе? Вам стоит посетить выбранный объект недвижимости не только днем, но и ночью.
  • Что находится за забором вашего участка? А вдруг там птицеферма, например.
  • В случае аренды – в какой валюте вы должны оплачивать аренду, в долларах или песо? Песо – более предпочтительный вариант.
  • Есть ли в доме какой-то бак или емкость для хранения воды с автоматическим насосом? Это может быть необходимо в районах, где есть перебои с подачей воды.
  • Включена ли мебель и бытовая техника в стоимость? Проведите детальную инвентаризацию.
Налоги на недвижимость в Мексике

Покупка и владение недвижимостью в Мексике предусматривает оплату некоторых налогов:
  • Налог на покупку недвижимости 2% - оплачивается покупателем после заключения сделки купли-продажи.
  • Являясь владельцем недвижимости, вы оплачиваете налог на недвижимость в размере примерно 0,125-0,375% (predial).
  • Если вы продаете недвижимость, вы как продавец платите налог на прирост капитала.
В качестве базы для этих налогов, как правило, используется оценочная стоимость недвижимости. На практике официальная оценочная стоимость часто занижается по сравнению с реальной рыночной стоимостью, нередко на 30-40% от фактической цены покупки. Вы должны знать, что занижение оценочной стоимости недвижимости технически незаконно в Мексике, но на практике почти все это делают.
Что касается налога на прирост капитала, который оплачивает продавец недвижимости, он может рассчитываться двумя способами:
  1. Можно оплатить 25% от заявленной стоимости сделки, или
  2. Можно оплатить 30% от нетто-стоимости, которая рассчитывается как разница между оценочной стоимостью недвижимости на момент ее приобретения и оценочной стоимостью недвижимости на момент продажи, с учетом времени владения недвижимостью, проведенного ремонта/модернизации и других допустимых расходов.
Продавец с помощью нотариуса, адвоката или бухгалтера рассчитывает оба варианта и платит меньшую сумму. Обратите внимание, что если вы претендуете на вычет из налоговой базы стоимости услуг и материалов на ремонт/модернизацию, то у вас должны быть официальные счета и инвойсы, которые называются facturas. Они должны быть оформлены в соответствующем виде и содержать идентификационный номер компании или физического лица, который их выдает. Нет facturas – нет налоговых вычетов. Если вы, например, ремонтируете колониальный дом, ваши затраты могут быть очень существенными. Обязательно контролируйте, чтобы ваш архитектор или подрядчик выдавал вам такие официальные facturas как на свои услуги, так и на услуги и товары своих субподрядчиков и поставщиков. Тем не менее, если у вас не сохранились facturas в качестве подтверждения своих капитальных расходов, то вы можете заказать независимую оценку недвижимости с этой целью, но это будет очень долго. Кстати, продавец может претендовать на такие налоговые вычеты, только имея разрешение на постоянное проживание в Мексике.
Если вы продаете коммерческую недвижимость, то вам еще нужно будет заплатить НДС – 16% от продажной цены. 
 
Как я могу узнать больше о покупке недвижимости в Мексике? 

Мы готовы ответить на любые ваши вопросы относительно владения недвижимостью в Мексике. Не забывайте, что Мексика заинтересована в том, чтобы иностранные собственники недвижимости в Мексике были совершенно уверенны в том, что их капиталовложения в Мексике так же безопасны, как и владение недвижимостью в своих странах. Приложив лишь немного усилий с должной предусмотрительностью в начале вашего знакомства с мексиканской недвижимостью, ваше владение частью великолепного мексиканского побережья будет простым и безопасным! За разъяснениями по поводу покупки недвижимости в Мексике обращайтесь к Борису Смирнову: boris@borissmirnov.ru, +521 (998) 214-6650.